最近广州受到“住禁商”的影响，商铺与写字楼的价格不断上涨。作为房地产投资的一个方向，越来越多的投资者把目光转向商业地产，但投资商业地产同样存在机遇和风险，下面我们就简单介绍几种商业地产的主要投资方式及分析其存在的风险：
第一种是承租铺位
　　大型商场在开业时会采取“养铺”战略，即在开业初期为使商场在短期内有众多铺位开张经营、集聚人气，发展商出租铺位的租金会非常低，承租条件非常优厚，在开业之初入驻，只需缴纳3个月的租金，经营者在短期内就可以转手，会有不少的盈利空间。当然，有些商场在开业就立刻火爆，有些则属于慢热型，但只要不是经营太差的商场，转手时至少可以保证收回成本。
　　提醒：此类投资成本相对较小，风险也小，可作短线投资，但要注意商场的位置、周围的情况及附近人群的消费水平及习惯等。
第二种是投资首层商铺
　　现在开发商开发住宅时首层一般都带商铺，但是价格一般都较高，大部分每平方米都在万元以上，最小分割面积也在百平方米以上，投资成本要上百万（也可作按揭，但一般商业按揭不超过交易价的50％），投资回报期也比较长，但如果该商铺位于大型小区周边或小区内、或交通位置好、周围居住人口多，升值空间就较大。
　　投资首层铺商一定要考察周边购买力情况，包括未来数年内的潜在购买力，对周边城市规划要了如指掌，另外看所投资商铺的可视度及人流量，两者越高，商铺投资价值越高。
　　提醒：投资底商的最大好处是能够得到一个永久物业，可以长期回收租金或短期出手转让获利回套，首层商铺相对二、三层商铺来讲风险较小，基于首层商铺的有限性及稀缺性，长期持有升值机会大；但缺点是投资大、对投资者的资金要求高，如果手中可作之钱较多，建议长线投资。
第三种是投资售后返租
　　前几年售后返租比较流行，“售后返租”也叫售后包租、售后回租，是指房地产开发企业为促进销售，在其建造楼盘出售时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用，包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。它的最大优点就在于只需投资，不需要任何打理与操心，如果顺利，每年能拿到一定数量的返租款，返租结束之后还可以得到一个称心如意的商铺。对于那些没有时间或者不懂投资经营的人是一个很好的投资选择，不过投资售后返租风险也比较大，如果项目经营出现问题投资者可能血本无归，导致多种纠纷。现在国家对售后返租监管得比较严厉，建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。即已竣工的房屋可以售后返租。
　　提醒：做售后返租的开发商实力和信誉很重要，另外，要看这个项目的地段、经营管理团队、经营理念，开发商的资质，是否有成功开发的经验等。投资售后返租的风险较大，应该谨慎进入。